Bebauungsplan & Co – wo darf ich was bauen?
Ein Bebauungsplan (auch häufig als B-Plan bezeichnet) ist eine durch eine Gemeinde oder Stadt beschlossene Satzung und regelt die mögliche Bebauung von parzellierten Grundstücken. Ein Bebauungsplan wird in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebiets aufgestellt. In Neubaugebieten gibt es häufig einen auf das Gebiet begrenzten Bebauungsplan. Im Regelfall besteht ein Bebauungsplan sowohl aus einer Planzeichnung als auch aus einem Textteil sowie der Begründung. Die beide ersten Teile sind für den Bauherren verbindliche Vorgaben bei der Errichtung eines Gebäudes und unter Umständen auch zur Gestaltung des Grundstücks.
Was schreibt der Bebauungsplan vor?
Der Bebauungsplan regelt sämtliche baurechtlichen Festsetzungen, angefangen von der Nutzung des Grundstücks über die Höhe der baulichen Anlagen, die Ausnutzbarkeit des Grundstücks, die zulässigen Dachformen, bis hin zur Zulässigkeit verschiedener Haustypen. Im folgenden haben wir Ihnen die wichtigsten Festsetzungen erläutert:
- Nutzung des Grundstücks (WA, WR, MI, GE etc.)
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt im ersten Abschnitt verschiedene Arten der baulichen Nutzung. Die wichtigsten sind das WA (allgemeines Wohngebiet), WR (reines Wohngebiet), MI (Mischgebiete) und GE (Gewerbegebiete). Ein allgemeines Wohngebiet (WA) dient vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind hier aber unter Umständen kleine Läden, nicht störende Handwerksbetriebe oder Praxen. Dahingegen dient ein reines Wohngebiet (WR) ausschließlich dem Wohnen. Mischgebiete (MI) dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Eine detaillierte Auflistung aller Arten der baulichen Nutzung finden Sie übrigens in unserem Glossar. - Zahl der zulässigen Geschosse
Die Zahl der zulässigen Geschosse - auch Geschosszahl - ist im Bebauungsplan üblicherweise durch eine römische Ziffer (z. B. II) dargestellt. Sie gibt an, wie viele Vollgeschosse in diesem Bereich zulässig sind. Sind zwei Vollgeschosse zulässig bedeutet dies, dass man maximal zwei Geschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss bauen darf. Ist die II mit einem Kreis umrandet bedeutet das, dass man zwei Vollgeschosse bauen muss.
- GRZ
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Grundfläche der Grundstücksfläche bebaut werden darf (siehe BauNVO). Eine GRZ von 0,4 gibt beispielsweise vor, dass 40% der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Zusammen mit der Geschossflächenzahl ergibt sich aus der GRZ das zulässige Bauvolumen auf einem Grundstück. Sie ist ein festgesetzter Wert, um eine einheitliche Bebauungsdichte zu erreichen. - GFZ
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (siehe BauNVO). Beispiel: Die GFZ mit dem Wert 0,6 bedeutet, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück insgesamt höchstens 600 Quadratmeter Wohnfläche errichtet werden dürfen. Dabei bleibt zunächst offen, wie sich die Geschossflächen verteilen, ob also in die Höhe oder in die Breite gebaut wird, da die Quadratmeter aller Vollgeschosse in die Berechnung der GFZ mit einfließen und die Anzahl der Geschosse durch andere Vorschriften geregelt wird. Ihr Architekt kann Sie hierzu ausführlich beraten.
- Dachform und -gestaltung
Der Bebauungsplan regelt auch die zulässigen Dachformen und Dachneigungen. Die Vorgabe GD 30-45° sagt beispielsweise aus, dass ein geneigtes Dach (GD) mit einer Dachneigung zwischen 30° und 45° zulässig ist. - Zulässige Haustypen
Nicht auf jedem Grundstück ist die Errichtung jedes Haustyps möglich. Der Bebauungsplan gibt hier entsprechende Vorgaben. Die Festsetzung E sagt zum Beispiel aus, das nur Einzelhäuser zulässig sind. ein D steht für Doppelhäuser, ED sagt aus, dass eine Einzel- oder eine Doppelhausbebauung möglich ist. Weiterhin gibt es die Festsetzung H für Hausgruppen (Reihenhäuser) oder ein o für offene Bauweise. In der offenen Bauweise sind nur Häuser, bzw. Hausgruppen mit einer Länge von maximal 50 m zulässig.
- Traufhöhe
In vielen Bebauungsplänen ist die maximale Traufhöhe festgesetzt (z. B. TH = max. 4,50 m). Sie bezeichnet die Höhe zwischen dem Traufpunkt (= Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche und der Dachhaut) und der Geländeoberfläche. - Firsthöhe
Oftmals ist auch die Firsthöhe als maximalwert im Bebauungsplan festgesetzt (z. B. FH = max. 9.00 m). Als Dachfirst bezeichnet man die obere Schnittkante von zwei Dachflächen, welche meist waagerecht verläuft. - überbaubare Grundstücksfläche
Das Baufenster (= überbaubare Grundstücksfläche) ist dem Bebauungsplan zu entnehmen. Es ist begrenzt durch eine Baulinie (rot gestrichelt) oder eine Baugrenze (blau gestrichelt). Die Baulinie schreibt vor, dass auf ihr gebaut werden muss, wohingegen die Baugrenze nur das Baufenster eingrenzt. Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebengebäude wie Garagen zugelassen werden (§ 23 Abs. 5 BauNVO). Beachten Sie bitte, dass die Abstandsflächenregelung nach den Bauordnungen der Bundesländer eine weitere Festsetzung ist, die zusätzlich eingehalten werden muss (z.B. drei Meter Abstand des Wohnhauses zur Grundstücksgrenze, auch wenn das Baufenster bis zur Grenze geht).
Beachten Sie bitte immer den Textteil des Bebauungsplans. Dieser kann noch zahlreiche weitere Regelungen enthalten, wie z. B. Angaben zur Bepflanzung des Grundstücks. Wenn Sie Detailfragen haben, können Sie sich üblicherweise an das örtliche Bauamt wenden oder einen Architekten zu Rate ziehen.
Wenn Sie von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen möchten, sollten Sie vorab in jedem Fall beim zuständigen Bauamt / der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären, ob eine Zustimmung seitens der Bauaufsicht realistisch ist. Ggf. sollte man eine Bauvoranfrage stellen. Die Ausnahmen bzw. Befreiungen müssen mit den Bauvorlagen beantragt werden, die Ihr Architekt für Sie zusammen stellt.
Der Bebauungsplan regelt normalerweise nicht die Zahl der nachzuweisenden KFZ-Stellplätze auf einem Grundstück. Jede Stadt hat eine eigene Stellplatzsatzung, in der geregelt ist, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit Sie herstellen müssen. Dies kann Ihr Architekt oder Hausanbieter für Sie in Erfahrung bringen.
Dieser Artikel behandelt die Themen Bebauungsplan , B-Plan , Bebauungsplan verstehen , Hausbau und Grundstückskauf .
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