Ratgeberartikel: Die Immobilie als Kapitalanlage

Die Immobilie als Kapitalanlage

Die Zahl der Anlagemöglichkeiten auf den Finanzmärkten ist nahezu endlos und kaum jemand überblickt das komplexe Angebot der unterschiedlichen Finanzprodukte. In Krisenzeiten suchen viele Anleger zudem Anlageprodukte mit einer möglichst hohen Sicherheit.

Einer Forsa-Umfrage aus dem Jahr 2011 zufolge sehen 62% der Befragten eine Immobilie als Kapitalanlage als durchaus interessante Option und gleichzeitig sicherste Form der Geldanlage in einem Inflationsszenario.

Da es sich hierbei jedoch um ein groß angelegtes Projekt handelt, das interessante Chancen bietet, gleichzeitig jedoch auch mit Risiken behaftet ist, ist eine gewissenhafte Planung unverzichtbar, um letztendlich von einer Immobilie als Kapitalanlage zu profitieren.

Immobilien als Kapitalanlage – warum eigentlich?

Grundsätzlich stellt sich zunächst die Frage, warum ein Anleger sein Kapital ausgerechnet in eine Immobilie investieren sollte. Schließlich sollen durch die Vermietung der Immobilie zwar schlussendlich Einnahmen erzielt werden, zunächst ist eine solche Investition allerdings auch mit hohen Kosten verbunden, die häufig nicht ohne entsprechende Finanzierung gestemmt werden können.

Die Finanzierungskosten für eine Immobilie liegen aktuell sehr niedrig

Wer aktuell eine Immobilie finanzieren möchte, kann dabei von historisch niedrigen Bauzinsen profitieren. Während man vor 12 Jahren für vergleichbare Laufzeiten noch Zinssätze von über 5,00% p.a. in Kauf nehmen musste, sind heute laut eines Berichtes auf „boerse.ard.de“ selbst Baukredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren für unter 3,00% p.a. möglich und auch bei längeren Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren lassen sich noch sehr attraktive Konditionen erzielen.

Eine Immobilie bringt einen guten Inflationsschutz mit sich

Ob eine Währung zusammenbricht, eine Hyper-Inflation ins Rollen kommt oder sonstige Krisen eintreten – die Immobilie ist und bleibt ein Realwert, der von solchen Szenarien größtenteils unberührt bleibt und damit einen guten Inflationsschutz bietet. Des Weiteren bietet eine Immobilie besonders im Hinblick auf das Thema Altersvorsorge interessante Aspekte. So lässt sich eine Immobilie im Notfall schließlich später auch einfach selbst bzw. innerhalb der Familie als kostengünstige Wohnmöglichkeit nutzen oder wieder verkaufen.

Die wichtigsten Argumente für eine Immobilie als Kapitalanlage im Überblick:

• Historisch niedrige Finanzierungskosten
• Guter Inflationsschutz (Realwert)
• Interessante Altersversorgung (Eigennutzung/Verkauf)

Kauf und Vermietung einer Immobilie – worauf sollte man achten?

Der Kauf und die anschließende Vermietung der Immobilie sind zwei wichtige Kriterien für die Rendite einer solchen Geldanlage.

Beim Kauf einer Immobilie die Lage beachten

Einer der wichtigsten Faktoren im Hinblick auf die Miethöhe und die Konstanz der Einnahmen ist die Lage des Objektes. Je verkehrsgünstiger und attraktiver die Immobilie gelegen ist, desto einfacher gestaltet sich die spätere Vermietung. Daher sollte man sich im Vorfeld unbedingt über das betreffende Stadtviertel informieren. Gilt die Wohngegend als höherwertig und liegt der Mietspiegel entsprechend hoch, sind erste erfolgversprechende Faktoren bereits gegeben. Einen weiteren wichtigen Aspekt stellen die vorhandene Verkehrsanbindung sowie die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten dar.

Die wichtigsten Faktoren im Überblick:

• Beliebtheit und Ruf eines Stadtviertels (auch am Mietspiegel ablesbar)
• Verkehrsanbindungen
• Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Schulen
• Möglichkeiten der Freizeitgestaltung

Die Bausubstanz spielt ebenfalls eine sehr wichtige Rolle

Neben einer guten Lage sollte die Immobilie über eine stabile und nicht marode Bausubstanz verfügen. Da viele Anleger diesbezüglich oft unsicher sind, kann sich die Inanspruchnahme eines qualifizierten Gutachters als lohnende Investition erweisen. Zwar bringt ein Gutachten zusätzliche Kosten mit sich, allerdings kann ein Experte auch gesicherte Angaben über den Zustand eines Objektes machen und Sanierungsbedarf und –aufwand realistisch einschätzen. Da vor allem energetische Sanierungen aufgrund der steigenden Energiepreise in Zukunft zunehmend an Bedeutung gewinnen werden, ist es ferner interessant, ob solche Modernisierungsmaßnahmen eventuell bereits durchgeführt wurden. Darüber hinaus ist auch ein Blick auf die Außenanlagen des Objektes empfehlenswert, um den Zustand und notwendige Arbeiten einschätzen zu können. Insgesamt hat der Gesamtzustand einer Immobilie großen Einfluss auf den Wert des Objektes.

Die wichtigsten Tipps im Überblick:

• Bausubstanz des Gebäudes prüfen (Gutachter für die Beurteilung zu Rate ziehen)
• Auf bereits durchgeführte energetische Sanierungen der Immobilie achten
• Zustand der Außenanlagen inspizieren

Der Mietspiegel sollte in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen

Grob betrachtet können bei einer Immobilie, die als Kapitalanlage dienen soll, der Kaufpreis als Investition und die Mieteinnahmen als Rendite der Geldanlage angesehen werden. Aus diesem Grund sollte man diese beiden Faktoren in ein gutes Verhältnis setzen können. In mietschwachen Regionen dürfen die Immobilienpreise daher keine horrenden Summen annahmen. Da neben der Kaufsumme weitere Kosten in Form von Steuern, Notargebühren, Versicherungen, Instandhaltung und Finanzierungszinsen auf den Anleger zukommen, sollte die Rendite bei einer solchen Betrachtung einen recht hohen Wert annehmen. Wer schon ohne die Berücksichtigung der zusätzlichen Kosten eine sehr geringe Rendite errechnet, wird letztendlich kaum Gewinne erzielen können.

Was ist bei der Mieterauswahl zu bedenken?

Sollte die erworbene Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht vermietet sein, ist es wichtig, sich potenzielle Mieter im Vorfeld genauer anzuschauen. Grundsätzlich müssen gerade bei finanzierten Immobilien die Mieteinnahmen zuverlässig und regelmäßig gezahlt werden, da es andernfalls zu Problemen bei der Begleichung der Finanzierungsraten kommen kann. Abhilfe schafft hier eine vorherige SCHUFA-Prüfung der Mietbewerber. Daraus wird ersichtlich, ob der potenzielle Mieter finanziell in der Lage ist, seinen Mietbeitrag regelmäßig zu begleichen. Ergänzend kann auch ein Lohn- oder Gehaltsnachweis des Interessenten eingesehen werden, um die finanziellen Verhältnisse einschätzen zu können. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte mit dem vorherigen Vermieter sprechen, um die Zuverlässigkeit des Mieters sicherzustellen.

Was sollte darüber hinaus in Bezug auf die Vermietung beachtet werden?

Bei einem neuen Mieter ist es wichtig, vorher eine gemeinsame Begehung des Objektes vorzunehmen, bei der ein sogenanntes Übergabe-Protokoll erstellt wird, in das bereits bestehende Schäden und vorhandene Mängel der Immobilie aufgenommen werden. Beschädigungen und Mängel, die später beim Auszug des Mieters im Rahmen einer erneuten Begehung festgestellt werden und nicht im Einzugsprotokoll aufgeführt sind, muss der Mieter unter Umständen begleichen. Zusätzlich sollte bei Unterzeichnung des Mietvertrags eine Kaution vereinbart werden, um einen eventuellen Mietausfall wenigstens teilweise kompensieren zu können. Laut §551 BGB darf die Kaution dabei jedoch die Höhe von 3 Kaltmieten nicht überschreiten. Zudem muss die Summe vom Vermieter zu einem Zinssatz angelegt werden, der für eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist.

Kostenkalkulation und Finanzierung

Eine Immobilie bringt nicht nur bei der Anschaffung Kosten mit sich, es entstehen auch regelmäßige Kosten für Unterhaltung und mögliche Reparaturen. Darüber hinaus muss in der Regel eine Finanzierung in Anspruch genommen werden, um das Projekt einer Immobilie als Kapitalanlage überhaupt realisieren zu können.

Mit welchen Kosten und Nebenkosten muss bei einer Immobilie gerechnet werden?

Die Kosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen, beschränken sich nicht nur auf den Kaufpreis, sondern bringen häufig viele weitere Posten mit sich. Beim Kauf muss beispielsweise die Grunderwerbsteuer entrichtet werden, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 5,0% des Kaufpreises beträgt. Des Weiteren fällt auch für die notarielle Beurkundung des Kaufs eine Gebühr an, die meist der Käufer zu zahlen hat. Später wird vierteljährlich die Grundsteuer fällig, deren Höhe vom Einheitswert der Immobilie sowie den Hebesätzen der jeweiligen Gemeinde abhängig ist. Einen weiteren Punkt der Nebenkosten stellt die Instandhaltungsrücklage dar, denn um wichtige Instandhaltungsmaßnahmen schnell durchführen zu können, muss regelmäßig Kapital zurückgelegt werden. Ergänzend müssen auch die Beiträge für notwendige Versicherungen (Brandschutz, Wasserschäden sowie Gebäudehaftpflicht) regelmäßig entrichtet werden.

Die wichtigsten Kostenfaktoren im Überblick:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,0% des Kaufpreises)
• Notargebühren
• Grundsteuerabgaben
• Instandhaltungsrücklage
• Versicherungsbeiträge

Wie lässt sich eine Finanzierung realisieren?

Eine Immobilienfinanzierung stellt zwar immer ein recht großes Projekt mit entsprechend hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten dar, im Normalfall akzeptieren die Banken die Immobilie jedoch als Kreditsicherheit, was eine Finanzierung häufig erst möglich macht. Nichtsdestotrotz ist es sinnvoll, eine Finanzierung nicht komplett ohne Eigenkapital anzugehen. Eine Quote von 20-30% hat sich dabei als sehr guter Wert herausgestellt, weil sich damit recht günstige Finanzierungsangebote finden lassen. Wer bereits ein Eigenheim besitzt und die zusätzliche Immobilie als reine Kapitalanlage nutzen möchte, kann alternativ eine Grundschuld auf das eigene Haus eintragen lassen. Auf diese Weise lassen sich die Finanzierungskosten weiter minimieren, weil eine zusätzliche Kreditsicherheit besteht. Ferner ist es wichtig, sich verschiedene Angebot bzw. Offerten unterschiedlicher Anbieter anzuschauen und diese miteinander zu vergleichen, da schon kleine Zinsunterschiede große Unterschiede bei den anfallenden Kosten mit sich bringen. Wer darüber hinaus auch die Zinsbindung der aktuellen Zinssituation anpasst, kann die Kosten zudem dauerhaft niedrig halten. In der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich beispielsweise eine recht lange Zinsbindungsfrist, mit der man möglichst lange von den günstigen Konditionen profitieren kann.

Die wichtigsten Aspekte im Überblick:

• ? Immobilie kann selbst als Sicherheit für eine Finanzierung dienen
• Eigenkapitalanteil von 20-30% empfehlenswert
• Eine zusätzliche Grundschuld auf eine selbst genutzte Immobilie verbessert die Konditionen
• Immer mehrere Finanzierungsangebote prüfen und vergleichen
• Die Zinsbindung an die aktuelle Marktzinssituation anpassen

Warum sollte man auf Online-Finanzierungen setzen?

Seit einigen Jahren gibt es bei Aufnahme einer Baufinanzierung die Alternative einer Online-Finanzierung. Diese bringt den Vorteil mit sich, dass sich hier häufig günstigere Konditionen finden lassen als auf dem klassischen Weg. Zudem können die unterschiedlichen Angebote im Internet wesentlich schneller und einfacher miteinander verglichen werden. Aufgrund der langen Laufzeiten und der meist hohen Darlehenssummer sind nämlich bereits kleinste Zinsunterschiede ausschlaggebend. Zudem lassen sich hier häufig günstigere Konditionen finden als auf dem klassischen Weg. Die folgende Beispielrechnung soll diesen Effekt verdeutlichen:

Wird nun das gleiche Darlehen mit einem gebundenen Sollzins von 3,20% p.a. aufgenommen, ergeben sich folgende Daten:

Durch einen geringfügig niedrigeren Zinssatz lässt sich die Zinslast über 15 Jahre also um 4.752 Euro senken. Gleichzeitig sinkt auch die Rückzahlungsrate von 900 Euro monatlich auf 866,67 Euro.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital realisierbar?

Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch nehmen möchte, muss sich auf höhere Kreditzinsen einstellen. Des Weiteren sind die Rückzahlungsraten häufig recht hoch, so dass äußerst knapp kalkuliert werden muss. In einem solchen Fall reichen die durch eine Vermietung erzielten Mietzahlungen häufig nicht aus, um die Kreditkosten komplett aufzufangen. Mietausfälle stellen in einem solchen Fall zudem ein besonders hohes Risiko dar, weil sie das gesamte Finanzierungsvorhaben schnell aus dem Gleichgewicht bringen können. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung zwar durchaus möglich, in vielen Fällen überwiegt jedoch das Risiko den Nutzen.

Vorteile & Risiken einer Immobilieninvestition

Bei einer Immobilieninvestition handelt es sich um eine recht inflationssichere Form der Geldanlage, die zudem regelmäßige Einkünfte in Form von Mieteinnahmen garantiert. Gleichzeitig dient die Immobilie als Altersvorsorge. Das Haus kann später entweder selbst bewohnt, weiterhin vermietet oder wieder verkauft werden.

Die Nachteile zeigen sich vor allem in der Finanzierungsphase, denn wenn hier Mieteinnahmen ausbleiben, kann es durchaus brenzlig werden. Das Darlehen muss nämlich unabhängig davon weiterhin zurückgezahlt werden. Darüber hinaus kann sich durch nicht einkalkulierte Schäden überraschend ein erhöhter Sanierungsbedarf ergeben, der zusätzliche Kosten mit sich bringt. Zudem eignet sich eine Immobilieninvestition in erster Linie für Anleger, die entsprechendes Eigenkapital mitbringen, da eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit immensen Kosten und einem dementsprechend hohen Risiko verbunden ist.

Die Vor- und Nachteile einer Immobilieninvestition im Überblick:

• Inflationssichere Geldanlage (+)
• Realwerte (+)
• Regelmäßige Einkünfte durch Mietzahlungen (+)
• Mietausfall kann Finanzierung in Gefahr bringen (-)
• Höherer Sanierungsbedarf kann höhere Kosten verursachen (-)

Fazit

Eine Immobilie als Kapitalanlage stellt vor allem für Anleger, die eine langfristige Geldanlage mit Inflations- und Planungssicherheit suchen. In jedem Fall sollte die Finanzierung eines solchen Vorhabens gewissenhaft geplant werden, um Risiken, die sich durch ausbleibende Mietzahlungen und unerwarteten Sanierungsbedarf ergeben können, weitgehend zu minimieren. Zudem ist auch beim Kauf des Objektes Vorsicht angebracht. Das Hinzuziehen eines Gutachters und eine genaue Prüfung der Rahmenbedingungen der Immobilie sind grundsätzlich ratsam. Wer anschließend passende und vor allem zuverlässige Mieter findet, kann auf regelmäßige Einnahmen setzen und insgesamt von einer Immobilie als Kapitalanlage profitieren.